전세사기 예방 의무 위반 3년간 4배 증가

공인중개사가 중개 대상 물건의 권리관계를 임차인에게 성실하고 정확하게 설명해야 한다는 법적 의무를 위반한 사례가 최근 3년간 4배 이상 증가한 것으로 나타났다.

공인중개사법은 개업 공인중개사가 중대 대상물의 상태와 입지, 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 권리관계, 임대인의 체납 세금 유무 등을 임차인에게 성실하고 정확하게 설명하고 등본, 신탁원부 등 근거를 제시해야 한다고 규정하고 있다. 그러나 실제 현장에서는 선순위 보증금이나 권리관계 확인이 미흡해 계약 후 임차인이 위험에 노출될 가능성이 여전히 높다.

유상범 의원은 공인중개사의 확인·설명 의무가 임차인의 소중한 보증금을 보호하고 거래 분쟁을 예방하는 핵심적 제도라고 지적하며, 고의로 선순위 권리관계를 누락하거나 상습적으로 거짓 설명을 반복하는 행위에 대해 합리적인 행정처분 기준을 정립할 필요가 있다고 강조했다. 이는 법적 의무가 존재함에도 불구하고 제도의 실효성이 떨어지고 있다는 지적이다.

2023년부터 통계가 분류된 유형 가운데 '중개 대상물 설명 불성실'이 최다로 집계된 것은, 기존의 '공인중개사 금지행위'(763건)와 '집값 담합'(729건)과 비교해도 뒤지지 않는 수준임을 보여준다.

공인중개사가 중개 대상물의 권리관계를 성실하게 설명하지 않은 사례는 2023년부터 2025년 7월 말까지 총 724건으로 집계됐다. 이는 2023년 44건에서 시작해 2024년 135건, 2025년 298건으로 매년 증가 추세를 보인 결과다. 특히 2025년 7월 기준으로는 2023년 전체 건수의 6.8배에 달하는 수치를 기록했다.

부동산 거래질서 교란행위 신고센터의 업무 범위가 확대된 2023년 이후, 공인중개사의 금지행위는 763건, 집값 담합은 729건으로 집계됐다. 이는 설명 불성실이 전세 사기 피해를 유발하는 주요 원인 중 하나임을 뒷받침한다. 중개사의 설명 미흡은 임차인이 보증금을 잃을 수 있는 위험을 직접적으로 증가시킨다. 법적 의무는 존재하지만, 실제 이행 여부에 대한 감시 체계는 여전히 미흡한 상황이다.

공인중개사법의 세분화와 법령 정비에도 불구하고 설명의무 이행이 제대로 되지 않는 현실은, 제도의 설계와 현장 실행 사이에 괴리가 존재함을 보여준다. 법적 의무는 있지만 그 이행 여부를 감시하고 제재하는 체계가 충분하지 않다는 분석이 나온다. 이에 따라 고의적·상습적 위반에 대한 행정처분 기준 마련이 시급한 상황이다.