서울 전셋값 2년 만에 8000만원 급등
월세도 24% 급등, 임차인 부담 심화
한눈에 보기
- 전세 매물이 줄어든 상황에서 대출 규제 강화로 전세보증금 마련이 어려워지자, 임차인들이 보증금을 낮추고 월세를 더 내는 전월세나 반전세를 선택하는 사례가 늘어났고, 이로 인해 월세 수요가 급증하며 전반적인 임대료가 상승했다.
서울 아파트 평균 전셋값이 2년 사이 8000만원 이상 올랐다. 이는 2024년 8월의 5억5394만6000원과 비교해 8268만2000원, 14.9% 상승한 수치다. 중위 전세가격도 4억8000만원에서 5억6000만원으로 8000만원, 16.7% 상승했다. 서울 아파트 전셋값 상승률은 경기(11.4%)와 인천(8.5%)보다 높아 전국에서 가장 높은 수준을 기록했다.
특히 송파구는 평균 전세가격이 2년 전 7억5734만4000원에서 9억4137만1000원으로 1억8402만7000원, 24.3% 상승했다. 성북구는 4억4862만8000원에서 5억3263만3000원으로 8400만5000원(18.7%) 상승했고, 영등포구는 5억4371만7000원에서 6억4325만8000원으로 9954만1000원(18.3%) 올랐다. 전셋값이 급등한 지역에서는 계약 만기를 맞은 세입자가 새 집을 구하거나 재계약할 경우 보증금 부담이 크게 늘어났다. 2년 전과 비슷한 수준의 아파트로 전세계약을 다시 맺는다면 평균적으로 1억8000만원 이상 더 내야 하는 상황이다.
월세 시장의 상승폭은 전세보다 더 컸다. 지난달 서울 아파트 보증부 월세의 평균 보증금은 1억9565만2000원으로 집계됐다. 2년 전 1억9614만4000원과 비교하면 49만2000원, 0.3% 낮아졌다. 그러나 같은 기간 평균 월세는 132만원에서 164만1000원으로 32만1000원 올랐다.
상승률은 24.3%로 전세가격 상승률 14.9%를 웃돌았다. 보증금을 높이는 대신 월 임대료를 낮추는 전통적인 전월세 구조와 달리 최근에는 보증금 부담을 낮추면서 월세를 더 받는 계약이 늘고 있다. 대출을 이용해 전세보증금을 마련하기 어려워진 임차인이 월세나 반전세를 선택하는 사례가 늘어난 것도 월세 수요 증가에 영향을 미쳤다.
송파구의 평균 월세 보증금은 2년 사이 3163만1000원, 9.7% 줄었지만 월세는 84만8000원 올라 상승률이 56.2%에 달했다. 송파구 중위 월세는 보증금 수준에는 변화가 없었지만 월 임대료가 91만원, 69.2% 상승했다. 영등포구는 40만4000원(35.5%), 강동구 37만2000원(34.1%), 용산구 63만2000원(28.9%) 상승했다. 동작구는 34만원(28.4%), 성동구 54만4000원(27.4%), 광진구는 43만2000원(26.5%) 올랐다.
서울 아파트 평균 전셋값은 2020년 7월 임대차 관련 법 개정 이후 빠르게 오르면서 2022년 1월 6억3424만3000원까지 상승한 바 있다. 지난달 가격은 당시보다 높아 한국부동산원 통계상 역대 최고 수준을 기록했다. 대출 규제가 강화되면서 매매 대신 임대차 시장에 머무르는 수요가 늘어난 점도 전셋값 상승 요인으로 꼽힌다.
전세 매물이 줄어든 상황에서 기존 세입자가 계약을 연장하는 사례가 늘면 시장에 새로 나오는 물량도 감소할 수 있다. 특히 전세보증금 마련을 위한 대출 문턱이 높아진 상황에서 전세 매물까지 줄어들 경우 월세 수요가 더 늘어날 수 있다. 신규 입주 물량과 전월세 매물 증가 여부가 향후 임대료 흐름을 가를 주요 변수로 꼽힌다.
한국 독자를 위한 맥락
이러한 전셋값 급등은 단지 가격만 오른 것이 아니라, 임차인들의 생활 방식과 계약 구조에까지 영향을 미쳤다. 전세 매물이 줄어든 상황에서 기존 세입자가 계약을 연장하거나 재계약할 경우, 보증금 부담이 평균 1억8000만원 이상 늘어나는 상황이 발생했고, 이는 전세를 다시 맺으려는 세입자가 기존 수준의 아파트를 선택하더라도 보증금을 크게 늘려야 한다는 의미다. 이로 인해 전세를 고수하려는 세입자들 사이에서도 재계약 부담이 커지며, 시장의 유동성은 오히려 감소하는 악순환이 시작됐다.
이는 보증금을 낮추고 월세를 더 내는 구조가 확산되고 있음을 의미하며, 특히 대출 규제 강화로 전세보증금 마련이 어려워진 임차인들이 전월세나 반전세를 선택하는 사례가 늘어난 결과다. 이는 전통적인 전월세 구조(보증금을 높이고 월세를 낮추는 방식)와는 정반대의 흐름을 보이고 있다.
서울 전셋값과 월세의 상승이 동시에 벌어진 이유는 시장의 수요 구조가 바뀌었기 때문이다. 전세 매물이 줄어든 상황에서 대출 문턱이 높아지면서 전세를 마련하기 어려운 임차인들이 월세나 반전세를 선택하게 되었고, 이로 인해 월세 수요가 급증했다. 특히 송파구, 영등포구, 강동구, 용산구 등 주요 지역에서 월세는 35% 이상 상승했고, 동작구와 성동구도 28% 이상 상승하며 전반적인 임대료 부담이 심화되고 있다. 이는 전세 시장의 위축이 월세 시장으로 확산되고 있음을 보여주는 직접적인 증거다.
이러한 변화는 단기적인 가격 변동이 아니라, 장기적인 시장 구조 조정의 결과다. 2020년 7월 임대차법 개정 이후 전세 시장이 빠르게 성장했지만, 이후 대출 규제 강화와 신규 공급 부족이 겹치며 전세 매물이 감소했고, 이로 인해 전세 시장의 수요와 공급이 균형을 잃었다. 기존 세입자가 계약을 연장하려는 수요가 늘어나면서 시장에 새로 나오는 전세 매물이 줄어들었고, 이는 전세 시장의 경쟁이 심화되며 가격이 더 빠르게 오르는 원인이 됐다. 결국 전세 시장의 위축이 월세 시장으로 확산되며, 임차인들의 부담이 전방위적으로 늘어난 것이다.